Calculadora IRPF Ganancia Venta Vivienda

Para calcular la ganancia patrimonial neta se aplican las siguientes reglas legales:

• Valor de Adquisición Real: Precio de compra original que figura en la escritura + tributos satisfechos en la compra (ITP o IVA + AJD) + gastos notariales, registrales y de gestoría + coste de reformas e inversiones constitutivas de mejora acreditadas, menos las amortizaciones deducidas si el inmueble estuvo arrendado.
• Valor de Transmisión Neto: Precio real de venta en escritura menos los gastos e impuestos sufragados por el vendedor (comisión de inmobiliaria o agencia, Plusvalía Municipal IIVTNU y gastos de cancelación registral de hipoteca).
• Ganancia Patrimonial Neta: Ganancia = Valor de Transmisión Neto - Valor de Adquisición Real.

La ganancia patrimonial neta se integra en la base imponible del ahorro y tributa por tramos:

• Primeros 6.000 €: Tributan al 19%.
• De 6.000,01 € a 50.000 €: Tributan al 21%.
• De 50.000,01 € a 200.000 €: Tributan al 23%.
• De 200.000,01 € a 300.000 €: Tributan al 27%.
• Más de 300.000 €: Tributan al 28%.

La normativa tributaria española permite anular o reducir el IRPF en los siguientes supuestos:

• Exención por Reinversión en Vivienda Habitual (art. 38 LIRPF): Si vendes tu vivienda habitual (habitada durante al menos 3 años) y reinviertes el 100% del importe neto obtenido en la compra o rehabilitación de una nueva vivienda habitual en un plazo de 2 años anteriores o posteriores, la ganancia está 100% exenta. Si la reinversión es parcial, la exención es proporcional.
• Mayores de 65 Años (art. 33.4.b LIRPF): Los contribuyentes de 65 o más años que vendan su vivienda habitual quedan 100% exentos de tributar por la plusvalía, sin obligación alguna de reinvertir el dinero.

Si un contribuyente mayor de 65 años vende una segunda vivienda, un terreno o un inmueble alquilado, también puede acogerse a una exención fiscal de hasta 240.000 € de ganancia patrimonial si destina el importe obtenido a constituir una renta vitalicia asegurada a su favor en un plazo máximo de 6 meses desde la fecha de transmisión (art. 38.3 LIRPF).

Es fundamental no confundir el IRPF (impuesto estatal gestionado por la AEAT que grava el incremento patrimonial monetario) con la Plusvalía Municipal (IIVTNU, tributo local abonado al Ayuntamiento por el aumento del valor catastral del suelo). El importe efectivamente pagado por la Plusvalía Municipal es deducible como menor valor de transmisión en el IRPF, reduciendo directamente la ganancia patrimonial neta.

Si la venta arroja una pérdida patrimonial (el valor de adquisición real supera al valor de venta neto), no se paga IRPF y dicho saldo negativo puede compensarse con ganancias patrimoniales del mismo ejercicio. Si tras dicha compensación queda saldo negativo, puede compensarse en los 4 ejercicios siguientes (hasta el límite del 25% del saldo positivo de rendimientos del capital mobiliario).

En inmuebles adquiridos por herencia o donación, el valor de adquisición no es cero ni el de compra del causante, sino el valor consignado en la declaración del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), más los gastos notariales, registrales y tributos satisfechos en la adjudicación. Asimismo, las inversiones en obras estructurales que amplíen la habitabilidad o mejoren la eficiencia energética (instalación de ascensor, cerramientos térmicos o ampliación de superficie) se suman al valor de adquisición, reduciendo directamente la plusvalía fiscal sujeta a tributación.

Al reinvertir el 100% del valor neto de transmisión en una nueva vivienda habitual dentro del plazo de 2 años, la ganancia de 52.000 € no tributa en el IRPF.

Al tratarse de una segunda vivienda o inmueble de inversión no procede la exención por reinversión, tributando en los tramos del ahorro.