Cómo calcular tu hipoteca y los gastos de compraventa de vivienda en 2026
Comprar una vivienda implica dos operaciones diferenciadas: la adquisición del inmueble y la financiación hipotecaria. Es fundamental distinguir entre el precio de la propiedad, los impuestos de compraventa vigentes en tu comunidad autónoma, los ahorros disponibles y el porcentaje de financiación concedido por la entidad bancaria.
1. Impuestos y gastos de compraventa (Obra nueva vs Segunda mano)
Los impuestos de la operación deben calcularse siempre sobre el precio de la vivienda (o el valor de referencia de Catastro en segunda mano cuando corresponda), NUNCA sobre el capital de la hipoteca. Los principales costes son:
- Vivienda de segunda mano (ITP): Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), regulado por cada Comunidad Autónoma. En Cataluña rige una tarifa progresiva por tramos (10% hasta 600.000 €, 11% entre 600.000 € y 900.000 €, 12% entre 900.000 € y 1.500.000 € y 13% sobre el exceso de 1.500.000 €, según el Decreto Legislativo 1/2024, libro sexto del Código tributario de Catalunya, art. 641-1, modificado por el Decreto-ley 5/2025 de 25 de marzo, art. 5.1, con efectos desde 27/06/2025). En la Comunitat Valenciana rige el 9% hasta 1.000.000 € y el 11% sobre el valor total cuando este supera 1.000.000 € (Ley 13/1997 art. 13). En Asturias aplica tarifa por volumen sobre toda la base (8% ≤300.000 €, 9% ≤500.000 €, 10% >500.000 €). En Baleares aplica escala progresiva del 8% al 13%. En el País Vasco aplica con carácter general el 4% para vivienda en Álava, Bizkaia y Gipuzkoa (existiendo tipos reducidos como el 2,5% para vivienda habitual si se cumplen los requisitos fijados por la respectiva Norma Foral de cada Territorio Histórico). En Canarias rige el 6,5% general de ITP (TPO) en segunda mano (existiendo tipos reducidos para vivienda habitual según requisitos de renta y precio). En Ceuta y Melilla aplica bonificación legal del 50% sobre el tipo base del 6% (resultando un 3% efectivo según art. 57 bis TRITPAJD). En Aragón rige una tarifa progresiva del 8% al 10% (0–400k al 8%, 400k–450k al 8,5%, 450k–500k al 9%, 500k–750k al 9,5% y exceso al 10%). En Castilla y León rige el 8% hasta 250.000 € y el 10% sobre el exceso. En Cantabria aplica un tipo general del 9% (con tipos reducidos para vivienda habitual del 7% y colectivos protegidos del 4% y 3%). En Ceuta y Melilla aplica bonificación legal del 50% sobre el tipo base del 6% (3% efectivo según art. 57 bis TRITPAJD). En obra nueva en Ceuta y Melilla, el AJD nominal del 0,50% cuenta con bonificación del 50% resultando un 0,25% efectivo. En el resto aplican tipos fijados por su normativa (6% Madrid y Navarra, 7% Andalucía y La Rioja, 8% Galicia y Murcia, 9% Castilla-La Mancha).
- Obra nueva (IVA / IGIC + AJD): Sujeta a un 10% de IVA de tipo general en Península y Baleares (o 7% de IGIC en Canarias, 4,5% de IPSI en Ceuta/Melilla) más el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) de compraventa (0,5% a 1,5% según comunidad, p. ej. 1,4% general en la Comunitat Valenciana según Ley 13/1997 art. 14).
- Notaría y Registro de la Propiedad: Aranceles regulados oficialmente por los Reales Decretos 1426/1989 y 1427/1989 (~0,35% notaría estimada por pacto habitual y ~0,18% registro). En la compraventa, el art. 1455 del Código Civil atribuye el otorgamiento de la matriz al vendedor y copias al comprador salvo pacto; la inscripción registral corresponde al comprador que inscribe el dominio.
- Gestoría y Tasación: Gestoría de compraventa (~400 €, estimación opcional si el comprador la contrata) y tasación oficial homologada por el Banco de España necesaria para la hipoteca (~350 €, a cargo del prestatario).
2. Ley 5/2019: Reparto de gastos entre Comprador y Banco
Conforme a la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario y el RD-ley 17/2018, los gastos derivados de la constitución y formalización del préstamo hipotecario (arancel notarial de la hipoteca, inscripción registral de la hipoteca, gestoría del préstamo y el impuesto de AJD hipotecario) corresponden íntegramente a la entidad prestamista (BANCO). El prestatario asume la tasación oficial homologada del inmueble y las copias notariales de hipoteca que solicite. Respecto a la compraventa del inmueble: los impuestos (ITP o IVA/IGIC + AJD de compra) corresponden al comprador; en la notaría de compraventa, el otorgamiento corresponde al vendedor y copias al comprador salvo pacto (art. 1455 Código Civil); el registro corresponde al comprador que inscribe su titularidad, y la gestoría de compraventa solo si es expresamente contratada.
3. Diferencias entre el Sistema Francés y el Sistema Alemán
En el sistema francés (el más utilizado en España), la cuota mensual es constante a lo largo de todo el período (a interés fijo), pagándose más intereses al principio. En el sistema alemán, la amortización de capital es idéntica todos los meses, lo que genera cuotas decrecientes con el paso del tiempo a medida que se reduce el capital pendiente.
4. Ejemplo práctico de simulación (Vivienda de 300.000 €)
Para ilustrar cómo interactúan los conceptos de compra y la hipótesis de financiación en un escenario representativo de segunda mano (p. ej. en una comunidad con ITP general al 6%):
- Precio de la vivienda: 300.000 €
- Financiación asumida (hipótesis 80%): 80% = 240.000 €
- Aportación propia estimada: 60.000 €
- Impuestos estimados (ITP 6%): 18.000 €
- Otros gastos estimados (notaría, registro, gestoría, tasación): 2.340 €
- Ahorros estimados para este escenario: 80.340 € (60.000 € + 18.000 € + 2.340 €)
Nota: El porcentaje financiado del 80% es una hipótesis de simulación. La financiación real dependerá de la entidad bancaria, el valor de tasación oficial y el análisis de solvencia del comprador.
Fuentes Oficiales y Normativas Consultadas
- Banco de España (BdE) — Portal del Cliente Bancario (Criterios y Fórmulas Financieras)
- Agencia Tributaria (AEAT) — Impuestos sobre vivienda
- Agència Tributària de Catalunya (ATC) — Tarifa ITP (DL 1/2024 art. 641-1 / DL 5/2025)
- Dirección General del Catastro — Valor de Referencia
- BOE — Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario